Artikel

Gebiedsontwikkeling vanuit een sociaal duurzamer perspectief

17 maart 2021

In dit artikel doen we een appèl om gebiedsontwikkeling vanuit een ander, sociaal duurzamer perspectief te beschouwen. Dat is hard nodig merken we in onze dagelijkse praktijken. Als consultants in de duurzame gebiedsontwikkeling zijn wij in verschillende rollen en in diverse gemeenten betrokken bij deze vernieuwingsopgaven. Vanuit onze praktijkervaring en onze wetenschappelijke kennis over het thema, signaleren we dat door de focus in de vernieuwingsplannen te leggen op het renoveren en bouwen van woningen, het risico groot is dat een essentiëel doel –ervoor zorgen dat een buurt of wijk een plek is waar mensen met uiteenlopende achtergronden prettig met elkaar kunnen samenleven – letterlijk in de knel komt.

Herontwikkeling van naoorlogse wijken

Een aanzienlijk aantal middelhoogbouwwijken dat gebouwd is in de periode na de tweede wereldoorlog tot in de vroege jaren zestig, staat nu te boek als probleemwijk en is al, of wordt binnenkort, ingrijpend geherstructureerd. Deze wijken, die indertijd zijn ontworpen volgens de tuinstadgedachte, zijn te herkennen aan de vele portiekflats, het vaak grote aandeel sociale huurwoningen, de grote groene (vaak anonieme) openbare ruimten en – inmiddels helaas ook – aan een stevige sociaaleconomische problematiek. De vernieuwing van deze naoorlogse wijken die sinds de jaren ‘90 van vorige eeuw zijn opgestart, kent specifieke uitdagingen voor gemeenten en woningcorporaties in Nederland.

We lopen als samenleving het risico dat we de probleemwijken van de toekomst creëren als we met de bouw van duurdere huur- en koopwoningen een gemengdere bevolkingssamenstelling nastreven. Zonder daarbij voldoende ruimte en aandacht te hebben voor ontmoetingsplekken en sociale voorzieningen die de voorwaarde zijn voor het kunnen ontstaan van een prettig sociaal klimaat in deze buurten.

Ook Balance consultant Nathan Pfeyffer merkt dit. Hij werkt als projectmanager in Amsterdam-Noord. Hier wordt sinds het begin van dit millennium de Waterlandpleinbuurt, voorheen Nieuwendam-Noord, onder handen genomen. Deze stedelijke vernieuwing is een opgave waarbij een aantal grote woningcorporaties flink aan het bouwen zijn. Woningen slopen, woningen bouwen en woningen renoveren, alles gaat gestaag door. Aan de andere kant moet inrichting van de openbare ruimte voornamelijk uit de GREX betaald worden en is er eigenlijk weinig plek en budget om maatschappelijke voorzieningen te bouwen. Dit zie je volgens Nathan vooral terug bij de laatste projecten van het plan. Het lijkt erop dat veel wijkvoorzieningen doorgeschoven worden naar de staart van de stedelijke vernieuwing. Hij wijst op het belang dat bij grootte van dergelijke stedelijke vernieuwingsplannen contractuele afspraken zorgvuldig worden herijkt. En dus meebewegen met de sociale context van de wijk en niet afhankelijk worden van de economische situatie.

Dat het sociaal klimaat uiteindelijk ook het meest bepaalt of bewoners tevreden zijn over het wonen in hun buurt, is wetenschappelijk aangetoond. Balance consultant Carlinde Adriaanse ontwikkelde in haar PhD (2011) een instrument dat op een wetenschappelijk verantwoorde wijze de tevredenheid van bewoners op drie dimensies van hun woonomgeving meet. Uit haar onderzoek blijkt dat, dat ongeacht het type wijk waarin men woont, het sociaal klimaat het meest doorslaggevend is voor de woontevredenheid. Voor zowel de bewoners die (zeer) tevreden zijn als ook voor de bewoners die (zeer) ontevreden zijn over hun woonsituatie, geldt dat hun oordeel over het sociaal klimaat het meest bepalend is voor hun totale woontevredenheid.

woonsatisfactiesubschaal

Kwalitatief goede openbare ruimte is voorwaarde voor ontstaan en onderhoud goed sociaal klimaat

Carlinde onderzocht in een aantal casestudies hoe een sociaal buurtklimaat ontstaat en wordt onderhouden. Een sociaal klimaat wordt als prettig ervaren als buurtgenoten ongeveer van elkaar weten dat ze zich aan algemene morele omgangsnormen zullen houden. Dat geeft een basaal gevoel van vertrouwen en veiligheid en is doorslaggevend voor de woontevredenheid. Essentieel voor de ontwikkeling en het onderhoud van een goed sociaal klimaat zijn kwalitatief goede en uitnodigende openbare ruimte.

Door de minder en meer toevallige ontmoetingen van buurtgenoten op straat, op het plein, in de buurttuin of bij de (sociale) voorzieningen in de buurt, ontstaat publieke familiariteit en een prettig sociaal klimaat. En zorgen subtiele mechanismen van sociale controle ervoor dat het sociaal klimaat goed blijft of verbetert. Niet alleen welzijnsorganisaties en hulpverlenende instanties hebben een rol bij de aanpak van het sociaal klimaat in een wijk. Ontwikkelende partijen, gemeenten en woningcorporaties kunnen door de aanleg en inrichting van uitnodigende en goed beheerde openbare ruimten de voorwaarden scheppen voor het ontstaan van een prettig sociaal klimaat in een buurt.

Balance business consultant Stefan Poot ondervindt in zijn project in Parkwijk (Haarlem) hoe cruciaal het is dat er bij herontwikkeling juist ook wordt geïnvesteerd in het sociaal klimaat van de wijk. Parkwijk is een wijk met een stigma; een kwetsbare wijk. Stefan stelt dat het renoveren, bouwen en (sociaal) mengen in de wijk alléén niet voldoende is om een stigma (woonschool-wijk) en het leefklimaat te veranderen:

Het borgen dat het sociale leefklimaat versterkt wordt en maatschappelijke voorzieningen goed worden ingepast is eigenlijke kern van de opgave. De gebiedsgerichte (ruimtelijke) en mensgerichte (sociaal-maatschappelijke) vraagstukken moeten met elkaar verweven worden. De project- en bestuurlijke organisatie en ambities moeten daar eveneens op geënt worden. Alleen dan kan dit type naoorlogse wijken duurzaam en toekomstbestendig worden getransformeerd. Door de decentralisatie van het sociaal domein zijn er kansen om echt die ‘ongedeelde en inclusieve wijk’ te realiseren.”

Om het leefklimaat in kwetsbare wijken als Parkwijk weer op niveau te krijgen, zullen gemeenten – en in hun kielzog woningcorporaties – zelf het initiatief moeten nemen. Die handschoen pakken grondeigenaren gemeente Haarlem, woningcorporatie Pre Wonen en vastgoedontwikkelaar Dreef Beheer (supermarkt DekaMarkt) inmiddels gezamenlijk op. Begin maart leverden zij het Ambitiedocument op als fundament voor de verdere planontwikkeling waarin de sociale kant van de wijkontwikkeling nadrukkelijk is meegenomen.

De gewenste identiteit van het Beatrixplein is in het Ambitiedocument samengevat in een viertal kernwaarden: open, comfortabel, zorgzaam en herkenbaar. Deze kernwaarden vertellen ‘het verhaal’ van Beatrixplein en zijn het uitgangspunt voor concrete ambities voor de wijkontwikkeling en zijn ruimtelijk- en programmatisch vertaald in zes leidende principes. Twee prominente principes zijn 1) een kwalitatief hoogwaardige openbare ruimte (Beatrixdreef en plein) als identiteitsdrager en 2) de wijk als podium van samenhangende wijkvoorzieningen. Daarnaast werkt een kwartiermaker samen met het team Sociaal Domein, de welzijnsinstellingen en de bewoners toe naar scenario’s voor de sociaal-maatschappelijke voorzieningen die integraal onderdeel worden van het Stedenbouwkundig Programma van Eisen.

Driekamermodel

Woningcorporaties hebben veel bezit in deze naoorlogse wijken. Zij spelen dan ook een belangrijke rol bij de herontwikkeling. Als gebiedsontwikkelaars vergeten we soms dat een woningcorporatie er niet is om woningen te bouwen, maar om mensen te huisvesten, stelt Pieter Vermeulen.

“De herontwikkeling van een buurt is voor corporaties dus geen doel, maar een middel om meer of betere huisvesting te bieden”.

Pieter licht het driekamermodel van woningcorporaties toe, met elke kamer een specifieke rol:

  • De vermogenskamer waar de financiële continuïteit van een corporatie gewaarborgd wordt.
  • De maatschappelijke kamer waar vanuit de middelen van de corporatie ingezet worden om maatschappelijke doelen na te streven.
  • De vastgoedkamer waar de verantwoordelijkheid voor de exploitatie van het vastgoed plaatsvindt.

Pieter geeft aan dat het driekamermodel een uitstekend uitgangspunt biedt om juist ook die sociaal-maatschappelijke kant van wijkontwikkeling in de plannen te betrekken, doordat bij de herontwikkeling van naoorlogse wijken een samenspel van de verschillende rollen/kamers plaatsvindt waarbij de maatschappelijke kamer de focus nu juist heeft op de problematiek en leefbaarheid in een wijk.

Gebiedsontwikkeling vanuit een ander, sociaal duurzamer perspectief beschouwen is hard nodig. Tegelijkertijd merken we gelukkig ook dat onder overheden en marktpartijen het draagvlak groeit om sociale duurzaamheid als doel bij wijk- en gebiedsontwikkeling centraal te stellen. Dat blijkt onder meer uit coalitieakkoorden, werkprogramma’s en aanbestedingseisen van gebiedsontwikkelingsprojecten. Bij Balance gaan we verder met het onderzoeken op welke manier, en in hoeverre, we in onze projecten tot sociaal-inclusieve resultaten kunnen komen, balancerend tussen theoretische en normatieve ideaalbeelden en praktische haalbaarheid.

Lees hier het LinkedIn artikel over de beleving van de themadag

Geschreven door:

Nathan Pfeyffer

Consultant Gebieds-ontwikkeling bij Balance

Stefan Poot

Senior Consultant Gebieds-ontwikkeling bij Balance

Pieter Vermeulen

Consultant Gebieds-ontwikkeling bij Balance

Carlinde Adriaanse

Consultant Gebieds-ontwikkeling bij Balance

licht

Filter per blog categorie

Alle blogs
Projectmanagement
Integrale projectbeheersing
Omgevingsmanagement

Centrale overheid
Contractmanagement
Assetmanagement
Gebiedsontwikkeling

Tendersupport
Energietransitie
Subsidies
Aannemerij

Energie
Decentrale overheid
Waterschappen
Private sector

Mock-up 10 geboden

Verbeter uav-gc contracten met onze 10 geboden

Een goede samenwerking leidt tot een beter eindresultaat

Begin met typen en druk op enter om te zoeken